住宅ローンの基礎知識：損をしないマイホーム購入資金計画

いろいろな住宅ローンに関するものが銀行から売り出されていますので、
いろいろと勉強が必要になってきます。

変動金利型住宅ローン

変動金利型住宅ローンの年利は銀行によって変わりますが、
変動金利型住宅ローンは、住宅ローン返済途中でも金融情勢の変化によって、
金利が変わる、住宅ローンです。

固定期間選択型住宅ローン

２年、３年、５年、１０年というように、、住宅ローンの一定期間の金利が固定されているもです。
そして、当初決めた、住宅ローン期間が過ぎたら、改めて金利を見直す事になっています。

住宅ローンの返済期間・方法

住宅ローンの返済は最長３０年～３５年です。
もちろん金融機関によって、住宅ローン返済の違いはあります。
また住宅ローンの返済方法は、元利均等毎月返済で元金均等返済はありません。
ただし、ボーナス返済は可能です。

公的な住宅ローン融資と比較しても、床面積の制限や借入限度額など、
購入物件の資格が穏やかです。

金融の自由化に伴い、各金融機関よりさまざまな住宅ローンがあります。
都市銀行、地方銀行、信託銀行、生命保険会社、信用金庫、労働金庫、農協などが借入先です。

ちなみに都市銀行の住宅ローン融資の一般条件は下記条件です。

①資金使途
本人と家族が住むための土地及び、建物の建設、購入、リホーム。

②借入資格
原則、借入時の年齢が満20歳以上で、完済時の年齢が70歳～75歳未満、
一定以上の安定収入がある事。現在の勤務先に一定の間勤務している事。

③年間返済額（借入限度額）　
各銀行によって異なりますが、
・年収300万円未満・・・・・・・・・・・・年収の２５％以内
・年収300万円以上～４００万円未満・・・・・・・・・・・・年収の３０％以内
上記の返済額は、借入金利で計算するのではなく、
各銀行で設定してある基準金利（４％～６％ほど）で計算するのが一般的です。
将来の住宅ローン金利上昇を考え、ある程度金利が上昇しても、
返済に破錠が生じないようにとの考えが必要と思われます。

④融資額
銀行査定により、担保評価額の８０％ほどです。

都道府県や市町村が申込窓口になっている住宅ローン融資です。

地方自治体融資の特徴

住宅ローン条件は自治体によって独自に取り決めていますが、
その地域に一定期間以上住居か勤務している事が必要となります。

①直接融資・・自治体が年度予算から利用者に直接融資する。
②融資斡施・・指定の金融機関を斡旋し、自治体がその金利の一部を負担するもの。
③利子補給・・指定の金融機関を利用すれば金利の一定割合を利用者に補給するもの。

住宅金融公庫の融資などと合わせて利用する場合が多いです。
詳しい住宅ローン内容は、各自治体に問い合わせしてください。

①財形貯蓄が、財形年金貯蓄または財形住宅貯蓄を1年以上続け、その残金が50万円以上である事。
②自分の住むための住宅建設、購入、増改築などである事。
③勤務先から5年以内にわたって毎年、融資額の１％に相当すろ額（3万円を超える場合は3万円）の援助を利子補給、低利融資、住宅手当などの方法で負担軽減措置が受けられる事。
④返済は当初の毎月返済額の4倍以上の月収、ボーナスを含めた年収の2分の１がある事。公庫の基本融資を併せて利用の場合は、それぞれ必要な必要月収の合計額以上の月収が必要です。
⑤財形住宅ローンの借入申込日現在の年齢が70歳未満である事。ただし、親子リレー返済を利用すれば、70歳以上でも申込ができます。
⑥連帯保証人1人いる事。（財）公庫住宅融資保証協会を利用する場合は不要です。

財形転貸融資制度

雇用・能力開発機構が事業主（勤務先）を通じて融資（勤務先が窓口）。
ただし、退職時に一括返済しなければならない。

財形直接住宅融資制度（公庫税系住宅融資）

住宅金融公庫が窓口となり、勤務先にこの制度がないか、
あっても退職間近で長期返済ができない場合など。
年金の公庫併せ貸しの場合は、公庫借入が条件ですが、
公庫融資を受けなくても利用できます。

公庫融資や年金融資と異なり、
購入住宅の価格制限がなく、借入限度額も最高4000万円まで、物件の借入条件が穏やかです。
ただし、購入価格の８０％以内である事が必要です。
公庫・年金等の借入をする場合は、すべての合計額が８０％以内である事が必要です。
金利は変動金利となり、田園住宅の場合は固定です。

下記のすべてにあてはまる人が、ローンの申込みすることができます。
（3年以上の加入が条件である）

①現在、国民年金に加入されている人（第1号被保険者か第3号被保険者の人）
②国民年金などに3年以上加入されている人。以前に加入していた厚生年金保険、国民年金まどの期間も通算できます。
③申込月の前月からなかのぼり、2年間の保険料をもれなく納めている人。
④返済月額の5倍以上の月収がある事。

下記のすべてにあてはまる人が、申込みすることができます。

①現在、厚生年金保険に加入されている

②勤務先に年金福祉事業団の転貸融資制度がない人、厚生年金保険の適用後1年未満の為、年金福祉事業団から受けられない事業主に雇用されている人、第4種被保険者・船員任意継続保険者の人は申込みができます。なお、年金転貸融資を行っている公益法人（年金福祉協会）に対して借入申込みされている人は、公庫を通じて年金住宅融資を申し込む事ができません。

③厚生年金保険などに3年以上加入されている人。
以前加入していた厚生年金保険、国民年金まどの期間も通算できます。

④申込月の前月からさかのぼり、2年間の保険料をもれなく納めている人。

⑤返済月額の5倍以上の月収がある事。

厚生年金から融資を受ける場合には、申込み方法は3種類あります。

①勤務先が窓口になる・・「事業主転貸融資制度」
②各都道府県の協会が窓口・・「協会転貸融資制度」
③住宅金融公庫が窓口となり、住宅金融公庫と併せて借りる事が条件
　　・・「公庫併せ貸し融資制度」（申込多数の場合は抽選）
＊厚生年金保険の加入者は、原則として①を申込みますが、勤務先
　にこの制度がない場合、②か③を選ぶ事になります。

住宅金融公庫の融資の返済方法は以下のような方法があります。

元金均等返済

①毎月返済する元金が一定額。
②元利均等返済に比べて、元金の減少が早い為、返済額（元金＋利息）は返済が進むにつれ軽くなっていく。
③元利均等返済よりも総支払額は少なくなる。
④元利金等返済よりも当初の返済負担が増加し、必要月収は高くなる。

元利均等返済

①毎月の返済額（元利＋利息）が一定額。
②返済計画が立てやすく、当初の返済負担を軽減することができる。

住宅金融公庫による融資額は、購入する物件により分類され、それぞれ条件があります。
また、有す額の加算制度の基本融資に加算されるものに

ⅰ特別加算額　
ⅱ生活空間倍増緊急加算額
ⅲ債権加算額
ⅳ郵貯加算額　

などがあります。

金融公庫の融資条件としては、以下のことが必要「となります。

①自分で所有し、自分自身が住む住宅を購入する事。

②申込日現在の年齢が70歳未満で、70歳以上でも親子返済をする場合に申込みができます。

③公庫借入金の毎月の返済の5倍以上の月収、これを必要月収といい、1月～12月までの税込み年収の12分の1です。なおかつ、元金利の返済の見込みが確実である事。　
申込人の月収が必要月収に満たない時は収入合算ができますが、同居人で必要月収の2分の1までですが、親子リレー返済の将来同居予定の後継者については、必要月収の2分の1と、申込本人の月収と同額までしか合算できません。

④その他　
（1）日本国籍の人か一定の要件に該当する外国人である事
（2）（財）公庫住宅融資保証協会を利用するか確実な連帯保証人がいる事。

尚、申込者の収入により、融資額の借入限度額があります。
（1）給与収入が年収800万円以下・・購入額の八割まで
　　（その他の収入があれば、所得600万円以下）
（2）給与収入が800万円以上・・・・・・購入額の五割まで
　　（その他の収入があれば、所得600万円以上）

連帯保証人は、申込みに必要な必要月収以上の月収があり、60歳未満の人で、購入する住宅と同一の都道府県か隣接都道府県に住んでいる人です。

住宅金融公庫や、年金住宅金融の場合、
借りれできる支払い限度額は、毎月返済額の5倍以上の月収が必要で、
年収の20％までと、購入する物件によって限度額が決められていますので、
足りない場合は、他の融資を利用することになります。

尚、銀行の場合、年収の25～35％まで借入ができます。

マイホームの購入では、通常、頭金が購入価格の二割程度が必要です。
これは、金融機関の貸し出す住宅ローンが、売買価格の八割までとなっているからです。

複数の金融機関から住宅ローンを借入する場合も、すべての合計額が、価格の八割程度までとなります。

公的融資住宅ローンは低金利で固定型が多く、安定した返済計画が立てられますが、
借入限度額や購入物条件が厳しいです。

民間融資住宅ローンは金利変動が大きく不安定ではありますが、借入限度額や物件の条件はゆるやかです。

しかし、最近では各銀行などで、多くの住宅ローンがありますので、金利など公的融資とあまり変わらなくなっています。また、公的融資住宅ローンは、融資になるまで長時間かかりますが、民間融資住宅ローンは、比較的短期間で融資がうけられます。

物件が、公的融資住宅ローンの対象となる場合は、わずかな金利の差が、総返済額では大きく変わりますので、金利の低い公的融資から先に検討するのがよいです。

住宅ローンは、長い年月で返済しますので、無理のない借り入れをします。
自分の年齢や、子供の教育費なども考え、多少余裕のある住宅ローンを組みます。

住宅ローンには公的融資、民間融資などさまざまなものがあり、
融資額、融資条件も異なります。

住宅ローンを借りる方は、色々勉強して有利なローンを組む事が大切です。

以前は、もっとも住宅ローンの金利が低いのは、
住宅金融公庫の融資だと言われていましたが、
超低金利の今、民間融資住宅ローンの金利も下がり、
公庫の金利も下がり、公庫との金利差はほとんどありません。

住宅ローンを組む場合は、将来の支払金利も含め、
金利の低いものから、利用するのがよいです。

銀行・生命保険会社等を含め、公的・民間融資えお幅広く検討する必要があります。

また、仲介業者の担当者や各種の相談所などで、
今の年収でいくらぐらいの物件が購入できるか、
有利な住宅ローンの組み方など、相談する事もできます。

住宅ローンの借入先として、
住宅金融公庫・年金・財形・自治体・民間金融機関があります。

公的住宅ローンの借入限度額

住宅金融公庫・年金融資の借入可能額は、原則として、年収の1/12が毎月の返済額の5倍以上、財形融資では毎月の返済額の4倍以上が必要です。

「ボーナス返済」を利用する場合も同様で、ボーナスを含めた年収を12で割った金額が、住宅金融公庫・年金融資の月返済額の5倍以上、財形融資では月返済額の4倍以上であることが必要となります。

民間住宅ローンの借入限度額

民間融資の場合、年収により、借入限度額が異なってきます。年間返済額が年収の25～35％以内になるように設定されています。
なお複数の融資を組み合わせる場合は、それぞれの借入額の合計が購入価格の80％以内でなければなりません。また民間融資を2ヶ所から借入することはできません。

住宅ローンで融資を希望する場合は、いくら借りるかによってことなりますが、一般的に購入価格の80％程度が限度と言われています。

よって購入価格の20％以上を自己資金として用意しなければなりません。
住宅資金は頭金を用意して、住宅ローンを組んで購入する場合がほとんどです。
こうした場合は、頭金が不足した場合は、親などから援助してもらうこともあるでしょう。
この場合は金額によっては贈与税が課税される可能性もありますので、注意が必要です。

マイホーム購入費用として、売買代金以外に各種手数料など総額で価格の2～10％（頭金・税金除く）程度が必要となります。

マイホーム購入の契約をするときに必要な経費

①手付金
全額即金で購入する場合は別ですが、通常手付金が必要となります。手付金を含めた現金は購入物件の価格の20％程度を用意。

②印紙代
土地や建物の売買契約書には印紙を貼る必要があります。この額は、契約書1通ごとにかかる税金です。借入金額によりことなります。

③不動産業者への仲介手数料
仲介手数料は契約時に半金、引渡し時に残りの半金というパターンが多いです。手数料は取引物件の価格によって異なります。

ローンを借り入れるときにかかる費用

①印紙代
住宅ローンの借入契約書を取り交わすときには、契約書に印紙をはります。

②住宅ローン事務手数料
金融機関により料金はことなります。

③住宅ローン保証料
借入金額、返済期間によって異なります。連帯保証人がいる場合は不要です。公的機関（公庫・年金・財形）の場合は保証料は一括払いとなります。保証料の額は、保証金額、保証（返済）期間、返済方法に応じて決ります。

④火災保険料
火災保険は1回払いで、公的融資でも、民間融資でも、融資を受ける場合には、火災保険に入ることが義務付けられています。負担する保険料は、一般の保険料に比べて、約50％程度ほど安く設定されています。

⑤団体信用生命保険特約料
民間融資の場合には、費用は金融機関持ちとなる場合もありますが、公的融資の場合、特約料が必要となってきます。特約料の額は、借入金額、返済期間および返済方法によって決ります。

残代金の支払うときに必要な費用

⑥残代金の支払い
契約の際に手付金を入れているのが通常ですが、住宅ローンなどで工面した残代金を支払います。

⑦登記費用
登記の登録免許税、司法書士報酬。

⑧その他の費用
引越し費用・マンションの場合は修繕積み立て一時金や管理費・家具・カーテン・照明・電気製品などの費用、中古物件の場合はリフォーム費用などが必要となるでしょう。